Вы и ЖКХ: как защитить свои интересы? - Пономарева Наталья Г.. Страница 7

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме.

Целями его создания являются:

– совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме и обеспечение эксплуатации этого комплекса;

– владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» [23]. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Правовой статус ТСЖ определяется его уставом. Устав товарищества принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ могут создаваться на базе нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Такое заявление направляется общему собранию ТСЖ, которое обязано заявителя включить в члены товарищества.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Отказ части собственников от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением товарищества в целях его содержания и эксплуатации, но только в том случае, если заключен договор с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ). Таким образом, бремя несения расходов по содержанию общего имущества ложится не только на членов товарищества, но и на всех собственников многоквартирного дома.

Глава 6. Что такое управляющие компании?

Наряду с ТСЖ свое место на рынке коммунальных услуг заняли коммерческие организации, называемые управляющими компаниями.

В настоящее время законодательно деятельность управляющих компаний никак не регулируется, а значит и не подлежит должному контролю. Для этого на федеральном уровне необходимо принять закон, который бы регламентировал деятельность управляющих компаний и, прежде всего, обязал бы их страховать условия предоставления и виды оказываемых коммунальных услуг.

Жильцы должны были определиться со своим выбором до 1 января 2007 года, именно тогда истекает срок установленный ст. 18 ФЗ РФ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» [24]. По истечении этого срока, если собственники помещений в многоквартирном доме не выполнили предусмотренную ст. 161 ЖК РФ обязанность по выбору способ управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления в соответствии с положениями ч. 4 статьи 161 ЖК РФ до 01 мая 2008 года обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Согласно п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 конкурс проводится, если:

– собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

– собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

– по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

– принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

– большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;

– собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

– не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

Как уже было сказано выше в соответствии со ст.161 ЖК РФ, в целях управления общим имуществом в многоквартирном доме собственники помещений вправе выбрать управляющую компанию, которую наделят полномочиями по управлению многоквартирным домом. Из смысла ст. 135 и 137 ЖК РФ, применяемых по аналогии к управляющей компании, следует, что управление общим имуществом в интересах собственников есть ничто иное, как владение, пользование и, в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом от имени управляющей компании, но в интересах собственников (п. 1 ст.135 ЖК РФ).

Таким образом, выбирая управляющую компанию, собственники помещений в многоквартирном доме наделяют её принадлежащими им правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения принадлежащего им на праве собственности общего имущества.

Наделение правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом происходит в силу заключения договора управления многоквартирным домом.

Из вышеизложенного следует, что управляющей компании, при наличии оснований, предусмотренных ст.162 ЖК РФ, принадлежит право владения пользования и распоряжения общим имуществом, к которому относятся и крыши и подвалы и стены и земля. Следует заметить, что при определении объектов, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, не применимы положения ст. 131 ГК РФ, которой установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Управляющая организация (многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией) в течение обусловленного срока обязуется оказывать услуги или выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги (например, по водо-, газо– и теплоснабжению и т. д.). Кроме того, управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом за плату и извлекать прибыль.

Глава 7. Каковы договорные отношения между потребителем и исполнителем жилищно-коммунальных услуг?

В основе отношений между потребителем и исполнителем жилищно-коммунальных услуг должен лежать договор (ст. 420 ГК РФ, п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307).