Миллионер За Минуту - Аллен Роберт Г. Страница 31
Ф- :
кредит
V • 1' ' V. »
Если у вас полно денег, если у вас отличная кредитная история, проблемы нет. Если же вам чего-то недостает — кредита, наличности, доходов или обеспечения, вам придется полагаться на РДЛ — Ресурсы Других Людей. «Но, — спросите вы, — с какой стати финансово «крепкий» инвестор согласится помогать мне, финансово «слабому» инвестору?» С той стати, что вы продемонстрируете, какую выгоду это ему сулит. В радиусе 50 миль от вас живут тысячи инвесторов, которые рады были бы вложить миллионы долларов под достаточно высокий процент. У этих людей нет временя, склонности или опыта заниматься крупными сделками с недвижи-гостью. И они будут рады взять вас «младшим» партнером и по-«ели1'ься с вами половиной прибыли, если вы возьмете на себя всю работу по отысканию подходящей собственности и устройству всех деталей сделки. Если сделка сулит хороший барыш, им наплевать на ваше собственное финансовое положение. В сущности, вы становитесь ищейкой. Именно так мы сами начинали. Именно так начинало большинство известных инвесторов в сфере недвижимости.
Существует девять типов потенциальных партнеров, близких к сфере недвижимости, которых можно «просветить» относительно пользы сотрудничества с вами.
• Продавец
• Агентство недвижимости
• Кредиторы
• Съемщики
• Банки
• Держатели ипотеки
• Недвижимость
• Частные лица
• Покупатель
На следующих страницах мы научим вас некоторым конкретным вариантам техники «никаких наличных» применительно к каждому из перечисленных партнеров. Мы покажем вам пути взаимовыгодного соглашения с ними.
ЛУЧШИЕ ПРИЕМЫ СЕРИИ «НИКАКИХ НАЛИЧНЫХ»
Девяносто пять процентов продавцов с, настороженностью относятся к какого-либо рода творческим вариантам финансирования. Девяносто пять процентов риэлтеров скажут вам, что нельзя купить недвижимость без наличного взноса. И в девяносто пяти случаях из ста они правы.
Как инвестор, вы должны найти те от одного до пяти процентов продавцов, которым нужно продать свою собственность СЕЙЧАС — и которые готовы не разные нестандартные решения. Нижеследующие приемы могут оказаться вам весьма полезны при работе с ними.
ПРОДАВЕЦ КАК ПАРТНЕР «Безналичный» прием №1:
Повышайте цену, облегчая условия оплаты
Предположим, продавец имеет дом стоимостью в 100 000 долларов, из которых выкуплено 10%, а остальные 90 000 долларов составляет долг по старшей закладной. Продавец в отчаянии. Если он свяжется с агентством недвижимости, ему придется практически всю свою долю выплатить в качестве комиссионных, — так что ему почти ничего не останется. В беседе с продавцом вы можете сказать примерно следующее:
«Г-н Продавец, я бы хотел сделать вам два отдельных предложения относительно вашей собственности. Первое предложение: снизить цену до 95 000. Ответственность по кредиту я беру на себя и выкупаю вашу долю за 5000 долларов. Второе предложение: цена покупки увеличивается до 101 000 — на тысячу больше, чем вы просите. Но вместо наличных я выдаю вам вексель на 11 000 под 10% годовых. Давайте сравним эти два предложения, как если бы это были инвестиции.
Пять тысяч наличными, положенные на депозитный счет в надежный банк под 5% годовых, вырастут за 10 лет до 8144 долларов. Мой вексель на 11000 за десять лет вырастет до 28531 доллара.
Чтобы первое предложение хотя бы сравняюсь со вторым, понадобится держать деньги 17 лет под сложным процентом. А ведь это вы можете получить уже сегодня, если согласитесь с моим вторым
предложением. Я считаю, что вам следует принять второе предложение, так как оно наиболее выгодно нам обоим».
Продавца очень часто можно убедить в преимуществах " безналичной» сделки.
«Безналичный» прием №2:
Используйте таланты вместо денег
Покупатель зачастую обладает профессиональным опытом, который можно «продать» в качестве наличного взноса. Застройщики, маляры, дизайнеры, врачи, юристы, агенты по недвижимости, страховые агенты, автодиллеры, торговцы — все эти люди могут оказать продавцу ценные услуги, заменяющие собой наличные деньги. Если у вас не хватает средств для заключения сделки, достаточно бывает предложить страдающему болями продавцу подходящую мазь, чтобы склонить чашу весов в свою пользу.
АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ КАК ПАРТНЕР
«Безналичный» прием № 3:
Повышайте комиссионные, снижая сумму наличными
Давайте представим, что факты остаются как в предыдущем примере, только на этот раз за продажу дома уже взялось агентство недвижимости. После оплаты расходов и 6000 долларов комиссионных агентству у продавца почти ничего не остается. Больше всего выигрывает от сделки агентство. Вот ваша речь для агентства:
«Господа, продавец ничего не получает от этой продажи и попадает в еще большую дыру, чем дольше дом остается на рынке. Вот что я предлагаю. Я беру на себя ответственность по закладной. Я оплачиваю все расходы, связанные со сделкой, так что продавец может совершенно отстраниться. Что касается комиссионных, то вместо 6000 наличными я предлагаю вам вексель на 8000 долларов под 6% годовых, обеспеченный этой недвижимостью. Я также обязуюсь прибегнуть к вашим услугам, когда захочу перепродать эту собственность в будущем. Я готов заключить сделку немедленно».
Этот прием имеет больше шансов на успех, если агентству, о котором идет речь, не нужно делиться комиссионными с другими брокерами.
КРЕДИТОР КАК ПАРТНЕР
«Безналичный» прием №4:
Возьмите на себя долговые обязательства продавца
Ведя переговоры с продавцом, задайте такой вопрос: «Г-н Продавец, я понимаю, что это не мое дело, но, может быть, это помогло бы мне решить вашу проблему, если бы я знал, как вы планируете распорядиться выручкой от продажи». Есть надежда, что вы услышите, что продавец планирует деньгами, полученными от продажи недвижимости, рассчитаться по долгам. Если вы сможете договориться с кредиторами продавца, что берете его долги на себя и обещаете рассчитаться в течение какого-то времени, вам, возможно, удастся купить дом вообще не внося денег.
Предположим в нашем примере, что у продавца долгов на 10000 долларов по медицинским счетам. Он продает дом, потому что хочет расплатиться по ним. Вы можете подъехать в больницу и договориться о переводе на себя обязательств продавца, предусмотрев план ежемесячных выплат задолженности.
По сути дела, вы перекладываете долг продавца на свои плечи. Продавец освобождается от долгов, вы получаете дом без внесения наличных денег, а больница получает устойчивый источник выплат. Все в выигрыше.
СЪЕМЩИК КАК ПАРТНЕР
«Безналичный» прием № 5: Использование ренты и залога
Залог. Обычно владелец дома требует от съемщика внести Плату за первый и последний месяцы аренды в качестве залога. Если недвижимость продается, этот залог переходит новому владельцу. Если это не запрещено местными законами, покупатель может вычесть данную сумму залога из взноса.
В качестве взноса могут использоваться и другие формы залога. Одному инвестору в Тампе не хватало 7000 долларов для взноса при покупке коммерческого помещения. Он узнал, что прежний владелец в свое время был вынужден внести как раз 7000 долларов в качестве залога, обеспечивающего своевременную уплату счетов за коммунальные услуги. Новый покупатель убедил компанию, обеспечивавшую коммунальные услуги, принять вместо залога наличными страховой полис, возмещающий убытки в том случае, если счета не будут оплачены, Этот полис обошелся покупателю менее чем в 500 долларов. Возвращенные 7000 долларов пошли в счет уплаты взноса за недвижимость.
Рента. Поскольку рента платится вперед, покупатель, подписывающий договор о покупке в начале месяца, получает сам рентный доход за этот месяц. Наличный взнос обычно нужно выплатить в течение 30 дней после заключения договора, так что у покупателя есть месяц передышки. Таким образом, взнос может быть уменьшен на сумму полученной ренты.